中国住房问题唯一科学有效可行的解决方法
2011-12-31 19:09 来源：
一、中国的国情 中国的国情有三个方面：一个基本国情，两个现实国情。基本国情就是人口众多，中国虽然地大物博，与其它国家相比地不算少，但与自身人口相比就是人多地少。十三亿人口包衭够重的。
现实国情：中国是发展中国家，处于工业化的发展过程中，大批农村人口拥进城市，使城市住房需求量巨增。这是现实国情之一。其二，中国由于人多地少，这就要求在土地的使用上要做到科学、合理、有效的统筹规划。而这项工作只有政府才能做到，任何商业性质的私人公司都无法做到。而现实各级政府既是土地使用统筹规划者，又是土地的出让方；而土地出让收益又成了重要财政收入。这就是通常说的土地财政。高地价带来高收益，高地价也带来高房价；高房价产生了住房难问题，住房难不是一时一地的个别现象，而是全国性的长期存在的社会问题。这个社会问题对构建和谐社会形成了一定的压力。当前中国有四大问题：上学、就业、就医、住房。上学问题随着义务教育的推广已基本解决，就业问题随着经济的持续发展趋于平衡，就医问题随着城乡医保的实施大大缓解，而住房问题就显得非常突出，急需解决。
二、各方意见
1、用市场化解决：有人提出进一步开放市场，象西方那样土地房产自由买卖；优化资源配置，市场饱和了，价格自然会降下来。
2、改革土地招标制度，实行＂荷兰式″拍卖，出价低的开发商可以拿到土地；降低地价，进而降低房价。
3、借鉴农村宅基地使用制度，政府出地、老百姓掏房钱，房价才能降下来。
4、用江苏淮安＂共有产权″模式解决困难人群的住房问题。
5、使用利率、首付比及税收政策调控房市。
6、继续实施保障性的安居工程。
三、综合分析：
各方意见很多，主要是这几条。保障性的安居工程和利率、首付比及税收政策都在使用，＂共有产权″模式也在试用；但是至今保障性的安居工程没有真正发挥其作用。保障性住房应该有两大作用，一是保障急需住房的困难群体的住房，稳定社会；二是调节房价，目前这两点都没有作到。利率、首付比及税收政策的调整对投机性购房是打击，但不能解决困难群体的住房问题。＂共有产权″程序复杂，操作难，后遗症多，也不能排除腐败投机、套利现象发生。用市场化解决，听起来有道理，但行不通。为什么，因为人多地少，土地资源有限。如果土地可以自由买卖，大批农民会毫不犹豫的卖掉土地；那么粮食短缺了怎么办，吃什么？谁来保证十三亿人口的吃饭问题。美国、加拿大、俄罗斯、澳大利亚可以土地市场化，因为他们人少地多。我国必须把地管起来，做到有计划的合理利用。至于实行＂荷兰式″拍卖，更是不切实际。谁出价低，土地就给谁；第一地方政府不支持降低地价，第二谁保证拿到低价地的房产商就低价卖房。荷兰是什么情况？能照搬吗。还有借鉴农村宅基地使用制度，农民是与地打交道，有土地，有宅基地；城市人口没有土地，没有宅基地；要借鉴农村宅基地的办法，面对大批农民工进城，城市空前扩容，政府要准备多少宅基地。如果这样就不存在土地买卖，没有房子政府给宅基地盖就是了。也不需要开发商了，谁还高价买他的房子。这个意见虽好，也难实现。从以上分析我们可以看到现有的意见和采取的办法不是脱离实际无法实施，就是没有达到预期效果。为什么会出现这种情况呢？因为他们把主意力都集中在地价、房价上，而忽视了基本的因素；供需双方是市场的主题，是基本因素，缺一就没有市场。地价、房价是供需关系的市场化表现形式，只有了解供需双方的情况才能把握市场。我们先分析一下需方的情况：
从表面上讲对住房需求的有两部分人，一部分是城镇居民，另一部分是随着工业化的进程大批拥入城市的农民工。谁是最急需住房的呢？？？这两部分人都不是。为什么？？？因为可以肯定的说全国城镇居民没有一家因无房住露宿街头，都有房子，只不过存在多少、新旧之别。而农民工就没打算在城市住，思想上虽然想望城市生活，但总认为那不是咱住的地方。干几年挣点钱，回家盖房子，娶媳妇。有的婚后夫妻一块外出打工，有的就在家务农或干点其它活。那么谁是最急需住房的呢？？？＂蚁族″、＂蜗居″、＂房奴″这一个个在网络上快速流传的新词汇，道出了这部分急需住房人的辛酸、焦虑、无奈。这部分人不是城市原居民，不是农民工；是来自农村和中小城市的历届大学生。中国的传统思想望子成龙，父母好不容易供他们上了大学，盼望他们有个好的前途；从这个意义上讲断了他们回乡的后路，他们已不能再回到生养他的地方，再从复父辈们的生活。并且他们拥有了知识、技能在城市找到适合自己的工作，城市也需要他们。应该说这几百万遍布全国大中城市各个行业的大专生是中国经济发展的主力军，是中国改革的中坚力量，是中国的希望、未来。他们没有海归派的光环，没有海归派的高薪。他们毕业时年龄大多在二十四、五，工作三、五年，近三十岁，该成家了；但是三、五年的工资能买了当前的高价房吗？除个别特殊情况外，百分之九十的买不了。怎么办，我们不能看着高房价把这些孩子们逼的走歪门邪道吧。因此不要老盯着地价、房价，解决这部分大龄青年的住房问题才是当前住房问题的关健，是当务之急。
四、解决办法
温家宝总理在政府工作报告中对房地产调控做了具体阐述，第一点就是继续大规模实施保障性的安居工程。我们还应该按这个思路走下去。以前的安居工程没有达到预期效果，是因为安居对象没有整明白；把救急当成扶贫，把安居工程变成富利工程，没有堵住腐败投机、套利等漏洞。综合以上情况我的意见是：1、地价不要干预，只要有人买，能卖多高就卖多高，这样地方政府可以多收入，也就有更多的钱搞好安居工程。有效益，有政绩，皆大欢喜。2、房价，住房分三种：一是高挡住宅房价放开，不干预。改革开放让一部分人先富起来，富了，有钱了就要表现一下。高挡住宅那是富的象征，是身份、身价的体现。不要眼红，挡不了人家挣钱，更不应该挡人家花钱。二是一般住宅，也就是通常说的白领阶层、城市居民大众住房，房价不能太高，据情适当调控。三是保障性住房要严格控管。这三类住房正常讲应该二头小，中间大；目前老三要大一些。
余下的就是保障性住房的对象和堵漏问题；住房对象首先要打破户籍限制，在当地工作满三年，凭工作单位证明＜不论单位性质国营、私营、合资＞和身份证。年龄男28岁、女26岁凭结婚证，男女双方有一方达到上述年龄的大专生优先解决。堵漏问题，中南财经大学乔新生教授指出，如果没有区分房屋的属性，把具有准公共产品属性的住房与商品房区分开来，制定不同的宏观调控方案，那么，控制土地价格毫无意义。以前保障性住房供不应求，不需要房子的人通过不正常途径搞到房子牟利；急需房子的人通过正常途径要不到房子，就是没有把具有准公共产品属性的保障性住房与商品房区分开来。什么是商品房？可以进入市场交易买卖的房屋叫商品房，商品房就是一种商品，可以买卖交易。公共产品属性的保障性住房与商品房区分在哪里？应该在可交易性与不可交易性。商品房可交易，保障性住房不可交易。保障性住房产权属于国家，具有准公共产品属性；低价格，不可交易；购房人购的是居住权，可终身居住；没有继承权，没有处置权。购房人如不住了，可原价退还国家。这就是中国特色的有限产权论。经济适住房和廉租房只限申请人居住，不准转让、转租；这样没有了牟利空间，失去了投机价值，也不会成为滋生腐败的温床。申请人会大大减少，急需房子的人就有了解决的机会。看似很难的中国住房问题，就这样轻松解决了。地价，让它高去吧！房价高，让它高去吧！只要大龄青年急需的结婚住房解决了，稳定了这几百万，就稳定了中国，还怕什么！
