首家商业银行房贷细则昨出炉

　　房贷新政颁布后，首个银行房贷细则终于出炉。

　　昨天，农行总行明确，除了执行央行的政策外，还增加了一些防止风险的规定：如果购买非普通住房，即使首次购房，首付比例也不得低于25%；如果原来就是享有八五折优惠利率的优质客户，只要其原来的贷款金额在30万元以上，明年1月1日起，便可享受基准利率0.7倍的最新优惠利率。

　　非普通住房:首付至少25%

　　在农行房贷细则的一开头，便用“坚持风险与效益对称”这句话来阐明了态度。果然，该细则并未一味松绑房贷，而是在央行新政的基础上增加了一些门槛。

　　细则规定，对自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。具体说来，借款人购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25%，贷款利率原则上不下浮；借款人购买非自住房的，首付款比例一律不得低于30%；严格控制对借款人一次性申请多笔个人住房贷款发放贷款。

　　记者了解到，2005年上海四部门联合发文明确了普通住房必须同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内外环间的低于10000元/平方米，外环以外的低于7000元/平方米。根据此前发布的消息，上海将于近期调整普通住房标准。

　　原优质客户:再享新优惠

　　央行房贷新政中称，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。那么，对于已经贷款买房的市民，明年是否可以享受新政带来的优惠呢？农行给出了肯定的答复。

　　在对存量贷款利率调整过程中，农行采取了两种方式。一种方式是自动调整，即对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率，无需借款人申请，贷款执行利率自2009年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。

　　另一种方式是手工调整，即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款，须先由借款人主动提出书面申请，银行在审批过程中要基于原合同约定，综合考虑原适用利率、客户贡献度、客户资信及监管要求等要素提出最终审批意见，经借贷双方协商一致，于2009年1月1日（含）之后进行调整。对借款人有连续90天（含）以上逾期记录的，农行将不受理其利率调整申请。

　　上海地区:执行或将不同

　　农行上海分行在接受采访时表示，已经收到总行的文件，不过由于央行允许各地分行在执行房贷新政时可以根据自身实情作一些调整，因此上海分行可能在具体操作时并不完全按照总行的规定。至于哪些条款会不同，上述人士表示，最快在本周可以拿出上海分行的具体操作办法。

　　市工行、建行、交行等银行表示，暂未收到总行的细则，市工行表示总行文件已到，上海分行正在尽快拟定细则。业内人士表示，一般而言，银行房贷标准都会基本一致，农行细则可以看作是业内的一种普遍态度。

　　银行人士算了一笔账，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的五年以上贷款利率下浮30%，降为5.229%，这已经相当于4次降息的效果。假设买50万元的住房，就意味着最低首付比例从原来的30%下调为20%，首付款只需要10万元，剩下40万元的贷款按照20年贷款期限等额本息还款方式计算，月供从调整前的2946.96元减少到2690.69元，新政可以使借款人每月节省256.27元，利息总额可节省61504.8元。